深圳二手房议价空间增大但成交量难有大增长

2018年08月19日 来源:

深圳二手房议价空间增大 但成交量难有大增长

受房贷收紧、看空预期增强等不利因素影响,在深圳二手住宅市场,一直处在强势谈判位置的卖方业主心态正悄然发生变化。近日调查发现,市场上各种不利因素依旧在不断发酵,看空情绪强势不减,卖方业主的信心有所下降。市场分析人士判断,随着议价空间有所增大,一直居高不下的二手住宅价格出现松动将在所难免。

部分业主松口促使成交

近日走访多间中介地铺了解到,在买卖双方的议价谈判过程中,卖方一改前期坚守的强势态度,对于买方提出的降价要求,部分卖方开始松口,导致成交量有所上升。来自市规划国土委的统计,4月份,全市二手住宅成交5189套,环比上涨6.7%。根据深圳中原地产的监测,全市188个楼盘成交均价为29946元/平方米。

在龙华深圳北站附近的一间中介地铺,置业顾问戴经理告诉,近段时间业主抛售比较积极,成交比较活跃的楼盘有金地上塘道花园、花半里清湖花园、金侨花园等几个,经过他撮合成交的几单,多数都是由业主降价所致。比如,花半里清湖花园目前均价在19322/平方米左右,3月份,有业主挂出一套3房,但一直不肯让价,上周业主同意降价才最终成交。对于降价的原因,戴经理认为,主要是对市场预期不太看好。

在龙岗中心城,同样存在这样的情况。置业顾问小张告诉,近期,该片区成交比较活跃的楼盘有招商依山郡、中海康城、阅山华府等几个楼盘,均价在15959元/平方米左右,也都是由于业主松口降价才促进的成交。

深圳中原地产市场分析人士称,由于市场上各种不利因素依旧在不断发酵,看空情绪强势不减,业主信心在逐渐下降,议价空间有所增大,对价格预期影响作用已经逐渐显现。预计5月份二手房价出现波动在所难免。

二手房成交量难有大增长

在调查中发现,虽然目前二手住宅价格已经有所松动,部分业主开始降价出售手中的物业,但目前占比仍然较小,对整个市场的影响有限。

据悉,4月下旬,部分城市限购出现结构性松绑。有分析认为,这表明在经济转型的特殊时期,房地产市场最终还是要保持稳定。此轮降价风波,深圳并未深度参与,目前来看,二手住宅市场大幅降价的可能性不大,主要还是小范围内调整。

对于5月份二手房市场走势,深圳中原地产预计,目前房贷收紧仍然是影响二手成交量的主要因素,购房成本的增加阻碍了购买力的释放,成交量难以大幅增长,另外,市场信心处于低位徘徊的状态,对未来市场的看空预期将继续阻碍成交量的上涨,5月份的二手市场压力依然不小。

相关:深等多地二手房成交降温 房价进一步下调先兆?

一季度楼市的低迷从二手房可一窥端倪。

截至3月底,全国70个大中城市中有超过14个城市二手房价格出现下跌,包括北京在内的一线城市二手房市场普遍降温。

从历史上来看,二手房市场的成交低迷和价格下跌会传导至新房市场,并叠加其他因素改变楼市的供求关系,影响市场预期。链家地产张旭等分析人士认为,二手房的降温,已成为房价进一步下行的先兆。

多个城市二手房价格下调

2014年3月,全国70大中城市二手住宅价格平均环比指数为100.12,比上月下降0.03点,连续5个月出现下调。二手住宅价格环比下调和止涨的城市数量达到28个。

进入4月后,申城楼市仍未见起色。统计数据显示,4月前半个月,上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。业内预计,在缺乏外部利好刺激的情况下,上海4月二手房成交量恐将跌破2万套大关。

一度被认为房价不会下跌的北京,据21世纪不动产监测数据显示,截至4月15日,北京二手房成交3956套,环比下降13.4%。主城区二手房挂牌价格继续松动,业主不再强势,议价空间增大。21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为,4月下旬楼市仍将继续下探。

北京中原地产市场研究总监张大伟说,因为各地降价案例的出现,导致北京楼市观望情绪浓郁。新增客户量相比一季度平均继续下调了10%。他预计,4月北京二手房成交量将继续在万套以下,二手房价格可能在2季度加速下调。

张旭称,今年一季度,一线城市一手房价有见顶迹象,北京二手住宅价格自年初以来基本停涨。部分二线城市和三四线城市价格调整持续,范围逐渐扩大。而需求庞大的一线城市,也开始出现价格调整的迹象。在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下,市场定价的话语权重心发生转移,这是房价出现进一步下调的先兆。

张大伟认为,在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下,市场预判已经出现转向,购房者观望情绪增多,而房企让利跑量心理渐占上风,供需格局已悄然生变。

数据显示,2013年北京2万左右单价的刚需项目供需比基本是1:4,但目前已经逐渐降低到1:2,随着部分项目的抢跑消化,供需结构出现扭转的可能性依然存在

深圳二手房议价空间增大但成交量难有大增长

二季度楼市难回暖

二手房和新房交互下跌,其叠加效应正在显现。

郑红玉指出,形成目前房价走势的因素有二:多地楼市促销,改变市场预期,看跌情绪日益浓厚,购房者入市节奏变慢;二是银行房贷收紧,阻碍部分人群入市,首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。

与此同时,北京多批自住型商品房入市,一些城市库存偏大,也加剧了区域市场的降温。

张旭认为,整体的需求观望情绪仍将持续。往年属于成交旺季的二季度,会出现一定程度的增长压力。价格调整持续,区域间分化更加明显。一线城市较短时间内可保持基本稳定,而进入库存盘整周期的城市,价格仍会有进一步下调的可能。

目前房企和地方政府都期待限购放松。张大伟说,部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

张旭认为,2014年初两会上提出的 双向调控,客观上会给楼市低迷、房价上涨动力较弱的城市以放松空间。加之今年经济增幅降低,宏观经济形势压力增加,预计下半年地方性调控放松现象或有增多。

CRIC研究中心认为,政府允许各地有关部门有针对性地推行房地产调控措施,并不意味着限购令将得到完全松绑。此举有益于三四线城市,而对于拥有大量需求和房价居高不下的一二线城市,限购令恐怕难以松绑,以防楼市过热。

目前,全国有46个城市执行限购政策,除了直辖市、省会城市与计划单列市等重点城市外,还包括徐州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、宁波等三四线城市。据中原地产监测,从去年下半年开始,温州、徐州、舟山已开始局部放松限购政策,从市场表现来看,传出限购放松后,成交数据有短暂飙升,但之后又再度回落,整体市场并无实质性好转。

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成都房交会撞上降价潮

据新华社成都5月4日电 据春季房交会被视为成都楼市的风向标,1日开幕的2014成都春季房交会恰遇蔓延全国的降价潮,给楼市红五月的开局布下阴霾。为此,不少参展开发商发力刚需盘,瞄准初次置业购房者。

近来,全国范围内包括房价跳水、限购令松绑、新房库存过量以及银行限贷等消息层出不穷,让楼市拐点论不胫而走。实际上,长期温水煮青蛙的成都,已经出现个别高端楼盘价格大幅松动的情况,而前四个月的整体成交也是量价齐谙。

这无疑加重了购房者的降价预期。因此,本届房交会众多开发商把目标瞄准刚需购房群体,参展的两百多个项目中包含大量刚需盘和一居、二居刚需户型,尤其是23个保障性住房项目约3.3万套房源的亮相,让刚需成了最大的主角。

在现场看到,为了吸引看房者关注,多数楼盘都在常规促销之外打出了房交会专属优惠,特价房、一口价等房源纷纷登场,最大优惠幅度达到16%。

然而,在采访中也发现,虽然各家楼盘前进行咨询的人很多,但真正打定主意认准了要买的人却不多,甚至部分自住型刚需群体也出现了较浓的观望情绪。

刚需本来是对价格最不敏感的群体,但现在这种大环境下,他们会觉得降价的可能性比涨价大,观望也就不足为奇。现场一位楼盘项目负责人表示。

尽管如此,开发商仍对刚需性楼盘的前景充满信心,不少楼盘销售人员表示,虽然从数据上看成都楼市在降温,但市场基本保持稳定,好的地段好的房源价格只会升不会跌。

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