潘石屹捡西瓜的时代已经来了

2018年07月21日 来源:

潘石屹:捡西瓜的时代已经来了

银根再不放松会出问题

问:去年第四季度,市场流动性变得有些紧张,那么现在的流动性是不是还很紧张?

潘石屹:确实像你说的,去年11、12月份银根非常紧,2012年1月份的状况没有多少改善。2009年1月份新增贷款是1.6万亿,2010年1月份是1.4万亿,2011年1月份是1万亿,到了2012年1月份只有0.75万亿,从2009年到2010年,差不多每年都是以20%的速度在降低。所以到了今年2月份,各个方面都非常的困难,因为整个的资金比较紧,非常的困难。

问:最近大家听到北京或上海首套房甚至二套房贷款都有放松的消息,您有没有听到这方面的消息?会不会觉得是中央放松房地产调控的信号?

潘石屹:我们也注意到建设部表态完以后,央行马上就表态说首套房的贷款要调整、要松动,这是情理之中的事情。如果银根再不松动,这样紧张下去的话一定会出问题的,经济稳定、平稳发展还是大家追求的目标。谁都不愿意看着把房地产搞死或者把中国经济给搞死。所以我觉得央行对首套房利率的调整可以看作银根松动的一个信号,尽管这个信号很弱。

问:银根如果再不放松,会出什么问题?

潘石屹:没钱的话,各种问题都会出。我在上看到,长沙已经有五个房地产开发商的老板跑了,如果一个房地产公司的老板跑了,会带来债权债务的问题、客户的问题,一系列的问题会给社会增加很多问题和负担。如果银根再紧下去的话,一些资金链比较紧张的企业、一些薄弱环节都会受不了的。

问:您觉得银根的放松会出现在上半年还是下半年?

潘石屹:在全国两会之后吧,在两会之前出现这样大的动作的可能性不大。

限购政策是最大的不确定因素

问:今年的房地产调控,你觉得会有什么改变?未来两个月有没有可能会降价?

潘石屹:房地产市场现在非常难说。因为从去年初开始有一个限购政策,对开发商影响非常大,我们是做商业地产的,不在住宅限购之列,所以限购政策对SOHO中国的影响是没有的,可对其他开发商的影响是非常大的。限购政策是一个特别不确定的政策,我记得去年各种各样的传言说限购政策要取消了,过了一段时间政府出来辟谣,说限购政策是一个长期的政策不会取消。所以我觉得住宅市场最大的不确定因素就是限购政策。

问:您觉得今年什么时候会取消限购令?

潘石屹:这个真是不好说。现在房地产市场不景气,尤其是土地市场不景气,土地的收益大幅下跌,地方政府还是有取消限购政策的动力。开发商是盼星星、盼月亮,巴不得什么时候能把限购政策取消了。可是这个政策不是开发商定的,也不是地方政府定的,最关键的还是取决于中央政府对整个宏观形势的看法,包括对中国房地产形势的看法,他们会做出决定的。到现在为止我看没有任何的迹象。

问:有评论说要是地产市场降价20%,中央可能会考虑取消限购令,这个可能性有多大?

潘石屹:这都是粗略的估计,而且在国际金融形势、欧债危机这样恶劣的情况下,中央不会看到房价下跌一个指标去做这样大的一个决定,因为我们主管经济的领导都很有智慧,绝对不会做一个小学算术一样的东西,说你降到20%我就取消,降不到我就不取消。尤其是2012年,中国、全世界的经济形势都非常复杂,他们是非常全面地去考虑。不会基于一个数字来做这样大 的决定。

我们没必要去二、三线城市

问:你们去年完成的销售大概在100亿,今年制定的销售目标大概在230亿。您觉得今年能完成比去年销售大概翻一倍的目标,有什么原因?销售队伍的调整是否是可以促成销售翻倍的原因呢?

潘石屹:我觉得最重要的因素还是北京办公楼租金在上涨,这是最重要的因素。用同样的价格购买我们办公楼的话,你想租金价格上涨了50%,意味着他的租金回报率就上涨了50%,这是最有吸引力的。至于我们销售队伍的调整,利用内部的力量、外部的力量、络的力量,三方面的力量能利用起来,主要是我们觉得原来SOHO中国依赖的传统行业已经发生变化了,需要这些销售队伍去开拓和挖掘新的领域、新的客户。北京、上海租金价格的上涨是我们能够完成这个销售额最重要的因素。

问:2012年SOHO在租金这块的收入会更高一些?

潘石屹:我们租金收入最关键的是我们自己持有物业的量,现在我们自己持有物业的量还非常少,公司确定下来前门大街的项目、光华路SOHO2的项目,上海复兴路的项目,上海外滩204地块这四个项目要持有,可是现在建成的只是前门大街的一部分,去年有新交工的,量很小,所以我觉得这个数字应该跟前年差不多。

问:SOHO未来是不是会逐渐扩大自己持有物业的比例?

潘石屹:尽管我们现在持有的比例非常小,可是以后为了让公司能够平稳发展,把我们的资产配置均衡化一点,我们会一步一步加大持有物业的比例。

问:你们今年还是考虑在北京、上海拿土地吗?

潘石屹:我们开了一个投资者的会,在会上我们确定下来2012年收购的目标是100亿左右。我们排除了北京、上海以外的其他城市,市场上现在资金比较紧张,要购买土地和收购项目的开发商并不多,对我们来说,北京、上海一些符合战略目标的项目就比较多了,我们没有必要到其他的二线城市、三线城市去。

有了西瓜不必去捡芝麻

问:有媒体报道,SOHO中国倾向于收购大规模的地块和项目,还会参与一级开发,是不是媒体报道错了?

潘石屹:从今年开始我们收购的项目还应该是以大宗土地为主。在2009年、2010年上半年的话,我们很少有这样的机会,当时市场上钱很多,央企很强大,招拍挂的时候举牌子,我们老举不过他们,在这种情况下,我们收购了一些烂尾楼,但收购的烂尾楼项目都很小。我们要把主要精力放在收购和招拍挂土地方面,放在比较大的土地收购方面去。2012年我们看到有这样的机会, 既然有这样的机会,市场上面已经有西瓜了,为什么去捡芝麻呢?另外,我们的原则是不做土地的一级开发,SOHO中国从来不会介入任何一个地方政府的土地一级开发。

问:您之前说今年不再收购烂尾楼以及其他在建的工程,这会不会对SOHO今年的业绩产生影响?

潘石屹:从去年四季度来看,市场上有很多比较好的地、规模也比较大的地。尽管我们收购了9个烂尾楼

潘石屹捡西瓜的时代已经来了

,可是每一个烂尾楼都是非常复杂的,与其把大量精力放在经济纠纷、官司上,不如一块干干净净的地,我们去设计、开发,这样能生产出来更符合我们SOHO中国的产品吧。

如果真正有一个好的烂尾楼,就是捡个便宜的事情,我们是商人,一定会干的,这样的机会不会错过的。我们也没有一个条条框框说今年宣布了以土地为主,就是路上碰到个钱包、碰到个金娃娃也不捡。商人就是要敏感,只要有赚钱的机会,一定会抓住。

问:现在央企的资金量也都还可以,为什么您觉得您捡西瓜的时代已经来了呢?

潘石屹:捡西瓜的话,从去年四季度就开始了。在银根比较紧的情况下,我想央企的出手也会比较慎重吧。我们接触到的项目的量还是比较大的,我们还是把土地的收购放在优先位置上。当然,央企的竞争力还是不能忽视的。

1月份住宅开发商最困难

问:您怎么看待住宅开发商现在所面临的市场环境?

潘石屹:我们过完圣诞节又过年,回到北京的话,跟一些住宅开发商一起坐了坐,也跟他们通了通,他们得到的情况比较一致,就是住宅市场非常悲观了。大家盼望的还是两个:一是限购政策能不能松动,如果住宅在这样的情况下,限购政策不松动的话,就是把银根放开对住宅的影响都不是非常大,因为即使你有钱的话,有没有资格购买还是问题。二是他们还是盼望着银根能不能松一点,银根松的话就会救房地产开发商的命,尽管销售没有多大的起色,可是能从开发贷款、各方面的贷款获得一些钱。从目前住宅开发商的处境来看,从最近一个星期我得到的消息来看,他们还是非常悲观的。

问:您觉得今年房价会有什么样的变化?

潘石屹:我最近和一些开发商见面,我觉得1月份应该是中国住宅开发商最困难的日子了,过上一段时间,慢慢银根松一点,地方政府的土地收入大幅度降低,他们会想一些办法。从现在来看,首套贷款的利率都在调整,银行纷纷推出优惠的利率,实际上我们就是看到了这个松动。

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