北京清理79个小产权房项目年年清理仍有增

2018年08月11日 来源:

北京清理79个小产权房项目 年年清理仍有增无减

9月17日,北京市国土资源局官显示:今年6月以来,北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作,初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地项目,正在对其进行查处,并提醒广大公众不要购买。

同时,该官提供了79个违法占地住宅项目的分布图。据该图显示,北京市16个区县中,昌平区、房山区和怀柔区所占整治项目比例最高,依次为:28、22、13。

9月19日,北京市国土资源局相关负责人表示,这些项目有些是占用农用地,有些是占用集体土地,具体情况各不相同;清理整治工作将坚持属地管理、政府主责原则,以区县政府为主体,进行分类治理。

对于此次清理工作,圣运律师事务所征地拆迁业务部首席律师王优银表示,就北京市小产权房总量而言,79个项目仅占其中很少一部分。

此前,有调查显示:北京地区,小产权房占市场总量的20%。针对小产权房,我国每年都会有几次清理行动,但小产权房的数量有增无减。对于此次清理工作,王优银认为最大意义在于传递一个信号,遏制其增长势头。

王优银说,对此类案件处理时,经常会遇到两类纠纷。一类纠纷出现在小产权房的开发者和当地政府之间。在项目开发上,开发者一般和当地基层政府有合作关系。当项目因违反土地规划及城乡规划相关法规,而受到上级主管部门责罚时,开发商与基层政府之间就会出现矛盾。项目开发是获得基层政府许可的,取消后谁来承担损失?他说。

另一类纠纷出现在开发商和购房者之间。比如,此次清理的79个违法占地项目,虽然大多属于在建项目,但开发者基本都采用预售的方式。

参与此类项目的开发者大多资质不健全、资金紧缺,必须靠预售来保证项目的实施。如果项目取消,购买者要求还款,开发商往往称,资金已投入项目建设,无法退款。无奈之下,一些购买者会通过报警、起诉等途径维权,但效果欠佳。王优银说。

多年来,购买小产权房风险巨大,购买者却始终有增无减。王优银认为,有两个重要原因,首先是价格低,其次是购买者认为法不责众。

如果运用行政手段直接干预市场行为效果有限,是否存在更为柔和的解决方式?上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,目前,很多地方保障房房源严重不足,相应的土地供应也欠缺。我国已明确提出,让农村集体建设用地和城市建设用地并轨。应当以此为基础,寻找改革突破点。他认为,此前深圳土地管理制度改革提出的小产权房转保障房,对其他地区来说,具有借鉴意义。

据媒体报道,深圳是我国小产权房现象较为严重的地区。当地国土局在2007年进行的一次调查结果显示,全市城中村农民房或其他私人自建房总建筑面积,占全市住房总量的一半。今年8月,有媒体报道,深圳推出的保障房创新方案中将包括非法建筑纳入住房保障体系。

杨红旭指出,这一方案在操作中有一些问题需要注意。如果房子已经违规出售,成为各小业主所有房屋,政府出面收购难度很大。如果项目在建或建好尚未出售,拆除会浪费社会资源,此时,由政府出面支付部分资金补偿村集体,获得项目使用权,再将其作为保障房房源进行租赁分配,社会效益更大。

各地政府是否愿为项目使用权转移支付费用?杨红旭表示,政府自行购地、建造保障房,所需资金量很大。收购的方式对双方而言性价比都更高。他说。

对于政府部分让利的建议,王优银表示赞同。他认为,应适当调整现有土地管理制度。

农村集体土地,很多位于城郊或城中村。这部分土地,村集体应当享有处置和收益权,通过市场行为获利,并向国家缴纳部分税费。然而,一些地方政府向村集体低价征地,再高价卖给开发商,从中获取土地财政收入。基层政府应部分让利给农民。

在此次清理整治工作得到广泛关注后

北京清理79个小产权房项目年年清理仍有增

,北京市国土资源局相关负责人曾表示,针对79处小产权房将分类处理。

对此,杨红旭认为,大规模拆除可能性极小,尤其是已建成甚至已出售的。占用农村耕地的小产权房项目,性质恶劣,对这类情况处理应当比较严厉。建在农村建筑用地的项目,可由小业主、购房人向村集体或政府补缴相关税费,这比直接拆除房屋的社会成本低很多。他说。

8月底,一部汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收条例》民间意见稿曾引起关注。

该意见稿建议:以2008年《城乡规划法》的实施出台为限,在此之前建成的此类项目,如政府部门没有扣罚,应视为合法建筑;《城乡规划法》实施后,如政府部门曾进行处罚或仍在建的小产权房项目,应视为违法建筑。作为这一意见稿的主起草人,王优银表示,该草案的本意是尽可能缩小清理工作切口,确保更多人利益得以维护。

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