商品房销售增幅明显市场回暖待秋收

2018年08月16日 来源:

商品房销售增幅明显 市场回暖待“秋收”

今年月份,全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米,同比增长11.1%,增幅比月份加大1.6个百分点。从土地价格看,前8个月土地价格延续了今年以来整体上行的走势,已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价,创历史新高。与此同时,销售的转好,最为直接影响就是去库存的加快。据国家统计局日前发布今年前8个月的房地产数据。至今年8月末,商品房待售面积66324万平方米,比7月末增加65万平方米。其中,住宅待售面积减少194万平方米。8月份,房地产开发景气指数为93.46,比7月提高0.43点。

土地价格创新高

随着楼市成交的复苏,土地市场也呈现出回暖的迹象。据上海易居房地产研究院公布的数据显示,月份,房地产开发企业土地购置面积14116万平方米,同比下降32.1%,降幅比月份扩大0.1个百分点;土地成交价款4294亿元,下降24.6%,降幅收窄1个百分点。

从土地购置面积增幅走势看,前8个月基本延续了今年以来同比下跌的走势,且基本稳定在30%左右的跌幅,整体处于较低水平。一方面是目前土地供应增长较慢,另一方面,在目前行业整体处于缓慢复苏的阶段,随着市场需求的逐步释放,房企主要还是将去库存作为重点,拿地意愿也相对谨慎。预计四季度随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏,土地购置面积同比跌幅也将进一步收窄。

更值得注意的是,土地价格也开始大幅增长。数据显示,今年月份,全国房地产开发企业土地购置均价3041元/平方米,同比增长11.1%,增幅比月份加大1.6个百分点。从土地价格看,前8个月土地价格延续了今年以来整体上行的走势,已经超过了2014年全年3002元/平方米的历史最高价,创历史新高。分析预计四季度,随着土地市场的逐步平稳,土地价格整体仍将继续上行,但增幅趋于平稳。

商品房销售增幅明显

土地市场的回暖与商品房市场的复苏密不可分。在今年前8个月,监控到的商品房销售面积为69675万平方米,同比增长7.2%,增速比月份提高1.1个百分点。从商品房销售面积看,高于去年同期,接近2013年同期70842万平方米的历史高值,创近五年第二新高。其中,住宅销售面积增长8.0%。商品房销售额48042亿元,增长15.3%,增速提高1.9个百分点。其中,住宅销售额增长18.7%。8月份,商品房销售面积9761万平方米,同比增长14.7%;商品房销售额6912亿元,同比增长28.5%。

从商品房销售面积同比增幅走势看,今年前8个月延续了今年以来增幅整体上行的态势,也是继上半年进入正增长区间后,增幅进一步加大。二季度以来,在楼市宽松政策以及一系列降准降息等货币政策的效应刺激下,楼市需求逐步释放,近5个月单月的市场成交同比增幅呈现逐步扩大的态势,也带动了前8个月成交同比增幅的继续上扬。预计随着去年同期基数的逐步回落,以及地方落实中央楼市政策的逐步推进,四季度商品房同比增幅将趋于平稳。

月份,全国商品房成交均价6895元/平方米,同比增长7.6%,增幅较月份加大0.7个百分点,创造五年以来的第二新高。其中住宅成交均价增长9.8%,办公楼成交均价增长4.1%,商业营业用房成交均价下降3.7%。今年前8个月,除了商业营业用房价格同比下降外,住宅和办公楼价格增幅均处于正增长区间。而从价格增幅走势看,住宅持续上升,增幅创2013年前8个月以来的新高。易居的分析认为,预计四季度,随着去年同期基数的逐步回落,住宅价格增幅仍将继续小幅上行。

住宅库存连续半年下降

销售的转好,最为直接的就影响就是去库存的加快。据国家统计局日前发布今年前8个月的房地产数据。至今年8月末,商品房待售面积66324万平方米,比7月末增加65万平方米。其中,住宅待售面积减少194万平方米。8月份,房地产开发景气指数为93.46,比上月提高0.43点。

而据市场机构发布的监控数据,国内的住宅库存的确正在快速消化。截至2015年8月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25729万平方米,环比减少0.8%,同比减少1.4%。库存规模已连续6个月出现环比下跌。8月份环比下跌,虽然有季节性的推盘放缓习惯、房企看涨房价而刻意捂盘等因素,但本质原因是,部分大城市此前投资节奏放缓,导致可售房源开始变得不足。

在库存同比增幅保持连续53个月正增长态势的情况下,8月份首次出现负增长。由于房地产开发从拿地到新开工再到预售是需要一定时间的,所以目前库存不足的风险已经发出了警示。对于部分大城市来说,过去一年坚持的去库存战略应该有所调整,即转向补库存的战略上来,否则库存不足的风险会继续加大。

监控显示,8月份,35个城市新建商品住宅月度新增供应量为1840万平方米,环比减少9.9%,同比减少7.7%。8月份相对7月份推盘节奏放缓,这和季节因素有一定关系。而到了9月份,预计房企推盘节奏会继续加快。

一线市场库存缩减

截至2015年8月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3460万、18051万和4217万平方米,环比增幅分别为-1.9%、-1.0%和0.9%

商品房销售增幅明显市场回暖待秋收

,同比增幅分别为-0.7%、2.2%和1.7%。

一线城市在月份库存均出现下行态势,4月份微幅上升,月份库存重现环比下跌态势,这和一线城市市场成交较活跃的态势有关。同时,8月份一线城市库存同比增幅为近19个月以来的首次负增长。对于一线城市来说,后续积极补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

二线城市8月份新增供应量为1328万平方米,远低于7月份1483万平方米的水平。同时新增成交量大于新增供应量,导致库存出现环比下跌态势。在7月份,二线城市库存规模同比增幅为近52个月的首次负增长。而到了8月份同比跌幅继续扩大。

三线城市8月份新增供应量为236万平方米,而新增成交量为197万平方米,新增成交量略小于新增供应量,这导致库存出现小幅上升。从趋势看,三线城市库存的同比增幅也有不断收窄态势。

多年不遇购房时机已出现

■专家观点

8月楼市传统淡季,签量继续高位回落,已是连续两个月下滑。成交量下降,主要受连续三个月推新货减少导致客户选择面窄,且客户对即将到来的金九银十有所期待,因而放缓入市速度。而进入金九银十后,各楼盘营销积极,一二手联动、电商折扣优惠、现场主题活动旺场等频现,蓄势备战旺季。广钢新城板块首个楼盘中海花湾壹号开板房收筹,获得市场高度关注,金融街融穗华府亦展开宣传攻势,预计金九银十将迎来众多楼盘开售。

经纬行研究中心分析观点认为,当前国家经济仍面临下行压力,房地产作为经济支柱,八月各项利好频现,如降息降准、放宽外资限入、公积金二套房贷首付下调、公积金贴息贷款、广州区划调整完成等,都向市场传递利好信息,有助刺激买家入市;受此影响,开发商或会加快金九银十的推货节奏,进一步去库存。不过近期股市波动和人民币贬值预期升温,投资资金是保持观望还是转投楼市避险,或会视乎金九银十各楼盘的优惠力度,并将最终决定金九银十的成色有几何。

合富房地产经济研究院分析人士认为,广州当前可售商品住宅库存去货周期约为9.7个月,处于较合理水平。从未售量看,广州未售商品住宅总面积约为1906万平方米,需要超过21个月的消化周期,说明未售商品住宅压力仍然较大,今后一两年内广州楼市并不缺少供应。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,广州市场多年不遇的购房好时机已经出现,购房者要把握好入市机遇。

黎文江分析指出,历次楼市起落都与GDP及调控政策相关,政策出台依据,与当时经济景气度相关。2008年、2009年问题在于出口,2015年问题在于投资。目前,货币政策已经非常宽松,投资增速仍不断走低,全国土地成交持续走低。其次,从房价收入比看,广州目前房价与人均收入的比值,与2008年已相差无几。第三,降准、降息利好房地产市场,100万贷款,按20年还期计,今年8月26日降息后,对比2014年11月前购房贷款,利息支出节省19万元。从这几点看,眼下已经是出手置业的难得好时机。眼下市场房价是否已经到谷底,会否还会下跌?黎文江认为由于近年来开发成本持续上升,利润缩减,房价不会下降。

相关文章
  • 无锡发展靠新城新城发展看太新
    无锡发展靠新城新城发展看太新

    无锡发展靠新城,新城发展看太新核心提示:无锡的发展已经到了一个瓶颈,身为市中 心的梁溪区处于尴尬的状态。而作为接班人的各大新城,目前还没有哪个能够“挑起大梁”承担起无锡市中 心的地位。无锡的发展已经到了一个瓶颈,身为市中 心的梁溪区处于尴...

  • 信贷收紧房企扎堆信托融资今年来融资超12
    信贷收紧房企扎堆信托融资今年来融资超12

    信贷收紧房企扎堆信托融资 今年来融资超1200亿最近我们的确有产品出过兑付风险,目前有两个不良的项目正在处理中,一个是光耀集团的项目,另外一个是廊坊的项目。但到目前为止,我们的兑付率仍然是100%。一向以激进著称的中融信托相关人士近日对《经济参考...

  • 时评土地制度一定程度影响城镇化进程
    时评土地制度一定程度影响城镇化进程

    时评:土地制度一定程度影响城镇化进程当前持续推进的新型城镇化被视为我国经济增长的新引擎。国家统计局数据显示,2001~2011年的10年间,城镇化每提高一个百分点,拉动投资增长3.7个百分点,拉动消费增长1.8个百分点。未来10年,据专家测算,中国城镇化率年均...

  • 买房子挑选户型都应注意什么
    买房子挑选户型都应注意什么

    买房子挑选户型都应注意什么挑选户型应注意以下几个方面1.在100平方米左右的房子户型设计中,两居室一般是平方米,三居室是平方米。两居室中,起居室的面宽最低在3.米,厅要大于20平方米,主卧要大于12平方米,面宽在3米左右,另一个卧室要大于10平方米,面...

  • 一场高规格的文化生活发布正是小镇双城时代
    一场高规格的文化生活发布正是小镇双城时代

    一场高规格的文化生活发布 正是“小镇双城时代”的开端本站淘房 杭州 千年之前,白居易挥毫写就一句:春来江水绿如蓝,如今看来,似乎是专门写给宋卫平先生的。春虽已去,蓝绿却在夏意滂沱的六月因一个观云小镇汇流了。6月24日,莫干山观云小镇蓝城+绿城双...

  • 5城房价跌回4年前宁波均价下跌5000一
    5城房价跌回4年前宁波均价下跌5000一

    5城房价跌回4年前 宁波均价下跌5000一平11月份的楼市数据在挣扎中有所好转。昨日,国家统计局发布的数据显示,在纳入监测的70个大中城市中,11月新建商品房价格环比继续无一上涨,下降的城市有67个,持平的有3个。此外,北上广深等一线城市二手房价未再下跌,...