杭州政府救市密谋已多次召集开发商讨论对策

2018年11月13日 来源:

杭州政府救市密谋:已多次召集开发商讨论对策

杭州多个楼盘频繁降价,引发了杭州乃至浙江对楼市的担忧。如果政府不采取措施,杭州楼市会出现崩盘。开元房产(萧山区域)营销总监骆成武4月初对《中国经营报》说。

3月20日,开元房产旗下楼盘开元名郡宣布降价,降价幅度在10%到20%之间。在此之前,杭州多个楼盘已启动了通过降价回笼资金的举措。

供求关系迫使开发企业通过以价换量,整个开发公司看空楼市预期。双赢机构总经理章惠芳表示。

种种迹象显示,开发商集体看空楼市既是基于对市场危机的认知,同时也希望以此来获得政府对宏观调控政策的改变。据有关信息显示,杭州有关方面已多次召开由多家开发商参与的沟通会,有意放松楼市限购。

降价冲击波

3月20日,开元名郡突然宣布降价售房。其中,在售的13号、14号楼共170套左右的房源,原价为折前15000元/平方米,降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等,实际价格根据具体房源而定。

这一次的降价是杭州市萧山区块的首降,但不是马年杭州楼市第一次降价。在此之前,2月18日,杭州楼盘德信北海公园调价,从原先的均价19000元/平方米调整到16000元,打响了杭州楼市降价第一枪。

业内人士普遍认为,作为浙江房地产最为坚挺的区域,杭州楼市的突然降价让人感到一阵寒意。

随后,更多的杭州楼盘加入了降价行列。天鸿香榭里从均价17200元/平方米降至13800元,阳光郡从均价17500元/平方米降至13800元,运河协安蓝郡从16800元/平方米降至14400元。此外,协安紫郡、保利梧桐雨、天阳半岛国际、万科北宸之光都有不同程度的降价。

降价并没有带来逾期效果。开元名郡推出的170套特价房,一个礼拜成交不到50%。骆成武表示,这个价格几乎达到了周边楼盘的楼面价,仍然无法诱惑到购房者。

同时土地市场开始降温。3月25日,萧山北干街道荣星村宅地和蜀山街道地铁2号线沿线地块开拍,每幅土地均只有一家竞买人,结果都以底价成交。

距离中铁房地产所拿北干街道地块千米之内的萧政储出(2013)26号地块,于去年9月份由莱茵达房产联合体以总价9.75亿元竞得,折合楼面价9830元/平方米。

尽管两地块位置紧邻,但仅仅过了半年,楼面价却跌了1812元/平方米,跌幅18%;阳光城(9.20,-0.40,-4.17%)于去年11月以楼面价11395元/平方米拿下的一幅土地与中铁房地产所拿地块亦相隔不远。

这不是一个好兆头。价格没有最低,只有更低。骆成武由此担心,如果降价还无法走量的话,接下来开发商还就不敢继续降价。

巨量库存压力

降价来自供求关系的巨大改变。数据显示,2014年第一季度,杭州主城区商品房成交套数5276套,创了近三年来同期成交套数新低,还不到去年同比的50%。

库存加剧了购房者的观望情绪。3月26日,隶属于杭州房管局的透明售房同期数据显示,杭州将可售住宅数量由11.3万套调整为7.47万套。这被当地民众指为认为库存。据章惠芳介绍,在楼市火爆的2013年,杭州一年销售住宅不到8万套。

与此同时,4月杭州市区(含萧山、余杭)预计共有49个楼盘可能开盘,首开新盘将占不小的比重,这就意味着新盘供应高潮到来

杭州政府救市密谋已多次召集开发商讨论对策

,再次加剧杭州房价下行压力。

更大的供应量还在后面。章慧芳认为,杭州今年这一波供过于求的市场行情,与2013年杭州土地供应量过大以及开发商开发节奏变快有关。

中天房产副总裁金伟成接受本报采访时表示,外地房地产大鳄的进入,打破了杭州楼市的供求关系。几乎所有的大型开发商在去年都进驻杭州。

2013年杭州全年土地出让总收入高达1326.9亿元,这个数字比2012年的611亿元翻了一倍还多,刷新了杭州近4年以来土地出让收入的最高纪录。此前的2009年杭州土地出让金以1054亿元位居全国第一,2010年以738亿元位居全国第六名。

章惠芳介绍,2012年前10名的房企平均开发周期为21个月,到了2013年,前10名的房企开发周期只需要18个月。开发企业之所以看空未来房价,据初步估计,包括在售和潜在的供应量,未来杭州住宅供应总量将超过40万套。

开元名郡所在的萧山更让骆成武认为楼市面临崩溃。据其介绍,目前杭州萧山区域商品房库存量超过两万套,在建项目的潜在供应量也在两万套左右,再加上去年萧山区引进了万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻后,形成的两万套左右的市场供应。现有存量需要两年多才能消化完。

期待政府救市

开发商唱空的另外一层含义则是期待政府救市。尽管大的经济环境影响到购房者,但限购限贷限制了改善性住房需求。骆成武表示。

目前,杭州的开发商的确遇到了麻烦。从成本上看,市场缺乏定价基础。即使不降价,开发商也赚不到钱。金伟成说。

金仓集团在萧山拿地的楼面价为15000元/平方米,目前销售价格为19000元/平方米。尽管金地一楼盘的销售价格为25000元/平方米,但2009年拿地的楼面价为12000多元/平方米。这些外地企业在杭州要交学费,据我估计恒大帝景至少要亏10亿元。骆成武分析。

据其介绍,开元名郡拿地时的楼面价只有5000多元,目前销售价格相当于大开发商的拿地价格。即使开元名郡降价,效果也不明显,这些企业能不亏损吗?

2013年,万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻开元名郡所在的萧山,218亿元的土地出让金由此而来。

据《杭州》报道,3月25日,杭州市政府召开房地产企业座谈会。杭州市市长张鸿铭在会上强调,杭州正处于新型城市化发展的关键阶段,房地产行业事关杭州转型发展大局,要保持房地产市场稳定健康持续发展,要防范系统性风险。

骆成武介绍,以双向调控为依据,杭州市政府也有意放松房地产限购政策,已召开多次沟通会。包括杭州当地房企绿城集团、滨江集团(6.81,-0.17,-2.44%)及全国性大型房企万科、龙湖地产、融创中国在内的10家房企一把手或区域公司负责人均参加了座谈会。

座谈会上,张鸿铭表示:要加强市场监测分析,抓紧研究相关政策,不断完善周边配套,分类调控供地节奏,引导企业规范自律。要继续做好舆论引导,完善发布机制,引导消费者理性看待房地产市场。

截至目前,杭州方面并没有出台救市措施。

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